不動産コンサルティング

多様化するニーズに応える「不動産のエキスパート」として

社会や経済の変化に伴い、不動産に関するお客様のニーズも多様化・複雑化しています。
その中で、お客様に対し高い専門知識と豊富な経験からコンサルティングができる専門家が、「公認不動産コンサルティングマスター」です。

宅地建物取引士などの国家資格を持ち5年以上の実務経験を有していること、そして所定の試験にて認められたいわば不動産に関するあらゆる知識に精通している「不動産のエキスパート」です。

不動産コンサルティングマスターは、従来の業務である不動産の売買などの仲介などの取引だけでなく、取引に掛かる関係者の調整役、近隣住民とのトラブルの解決のための助言、不動産投資や土地の有効活用・相続対策などのアドバイスを行っております。

また、法律・税金・建築などの専門家と連携して、依頼者・相談者の利益を守るためのお手伝いもコンサルティングマスターの業務です。

当社では、不動産に関するお悩みやご相談を承っております。

どのようなことでも当社に相談してみませんか?
一緒に考えて、最善の方法を見つけましょう。

コンサルティング業務

不動産に関する下記の内容に対してコンサルティングを行っております。

1.所有不動産の有効活用
  • 退職後の安定収入のための土地や不動産の有効活用
  • 所有している宅地・農地、工場や事務所等の有効活用
  • 賃貸事業の最有効化や、老朽化した建物の建て替えに関するご相談
2.相続対策
  • 相続対策を中心とした所有土地の有効活用
  • 相続税支払いのための付加価値をつけた上での土地売却
  • 相続税納付と事業資金の確保
3.貸家・貸地の整理
  • 底地と借地権の交換
  • 借地権者による底地買い取り後、土地の一部を隣接地所有者に売却
  • 低額賃料・容積率に余裕のある貸家や貸地を整理して有効活用を図る
4.複数権利者の権利調整
  • 共同ビル建設に際しての土地所有者間の権利調整
  • 借地権者による底地買い取り後、土地の一部を隣接地所有者に売却
  • 複数の権利者(借地人・借家人等)が混在する土地の有効活用
5.競売物件の取得
  • 顧客が競売に参加し物件を取得するための各種の事前調査と助言
  • 物件取得後に派生する問題への対応策の立案・助言
6.企業のリストラ
  • 社員寮、社宅の跡地の有効活用
  • 店舗等のスクラップアンドビルド
  • 工場移転の跡地の有効活用
  • M&A(企業の合併と買収)を利用した不動産売却
7.広義の街づくり
  • 市街地再開発組合に対する事業促進全般に関するコンサルティング
  • 衰退する駅前商店街の活性化や土地の再有効活用のための調査・企画立案等
8.各種アドバイス
  • 複数不動産の活用・処分についての総合的なアドバイス
  • 第三者的立場で不動産賃貸事業全般についてコンサルティング
  • 不動産購入者に対するアドバイス
9.その他
  • 分譲マンションの建替え
  • 不良債権担保不動産の処分・取得・有効活用等
  • 企業の土地取得・定期借地権設定等

不動産コンサルティング中央協議会より)

コンサルティングの流れ

コンサルティングを行う流れをご説明します。

1

ご相談

まずはご相談下さい。
どのようなご相談か、利害関係者はどのような状況なのか、どのような点でお困りなのかを整理して、コンサルティングを行うための内容を精査します。

2

お見積り

ヒアリングに基づいたご相談内容により、コンサルティングを行う項目やその詳細をご説明し、業務に掛かるお見積りをご提示致します。
お見積りの提示は義務となっています。

3

業務委託契約

お見積りの内容を十分に理解し、ご納得頂いた上で、当社とのコンサルティング契約となります。
その後業務を行いますが、必要に応じて契約内容の見直しなどを行うこともございます。

4

業務費用お支払い

業務内容によって、終了後に費用をお支払い頂くものや定期的に費用が掛かるものがございます。

契約内容に基づいたコンサルティング料のお支払いをお願いい致します。

当社業務事例

当社で行った業務の中からご紹介します。

市街化調整区域における施設開業と借地契約のサポート

鹿児島市内にて自動車整備工場を開業を考えていたA社よりご相談を受け、同市郊外で事業を行うのに適した土地をご紹介致しました。
土地所有者B様との間で借地契約を締結し、そこに整備工場を建設・事業開始に至り当社も所定の仲介手数料を頂いたわけですが、市街化調整区域ということで建物建設のための各種手続きや申請を行ったり、必要な書類を整理したりと仲介事業以外の業務が発生することや長期間にわたる業務もあったことから、仲介以外の業務についてはA社とコンサルティング契約を行って業務を行いました。

この事案では、土地の賃料は市街地に比べて大幅に安いため事業者A社はメリットの多い契約となりましたが、通常の宅建業者では仲介手数料ではまかないきれないほどの業務やそれに伴う費用が発生するためお断りすることも少なくありません。
A社のメリットもあり、当社も業務に見合った報酬を得られるようにする方法として、双方合意の上、コンサルティングという形をとりました。 他の宅建業者様で断られるような場合でも、上記のような解決方法があるということを知って頂ければ幸いです。

ファストフードチェーン店の出店に関する土地所有者への助言

全国展開している大手ファストフードチェーンC社が鹿児島県内で店舗拡大のために、D様所有の土地を使用したいということになり、D様のご依頼によりコンサルティング業務委託契約を結び、C社との交渉窓口となってお手伝いを行いました。
結果、C社とD様との間で事業用定期賃貸借契約を締結し決着。
当社は所定の賃貸借契約手数料(契約で定めた賃料1ヶ月分)を報酬として頂き、コンサルティング業務の報酬(契約で定めていた「賃料1ヶ月分」)を別途頂きました。

※私ども宅建業者(不動産業者)がお客様より頂戴できる報酬は宅建業法により明記されています。
これは、「不動産の仲介取引に関する手数料」として定められており、規定以上の手数料を頂くことは上記の法律に反する行為となり厳罰に処されます。
今回の事案では、D様は不動産の取引などの経験や知識のない一般のお客様ということもあり、D様の利益と不利な契約とならないように助言する立場として仲介業務とは別にコンサルティング業務契約を請け負いました。

私道における土地権利者との通行権の調整

複数の住宅が建っている土地で、公道から入った先にあるE様の土地の形状が突出しているため、その先へ自動車などが入りにくくなっており、同じ道路を使用するE様宅から先のF様が不便している旨の相談を頂きました。
E様宅の土地を一部削り、道路とすることでF様だけでなくその先のG様・H様にもメリットがあることから、当社ではF・G・H3家とコンサルティング契約を締結してE様との交渉を行いました。
結果として通行できるようになり、3家は生活が便利になったということで業務を終え、3家よりコンサルティング料を頂きました。
一般の方同士で「邪魔だ、通れるようにしてくれ!」という話になるとトラブルも起きやすく、またご近所ということでお互いが遠慮してしまうことも大いに考えられます。
この事案では、不動産取引に関する要素はありませんが、不動産や法律に精通している第三者を入れることで、冷静にお話できることもありますし、今回のようにF様だけでなくG・H様も交えることでお互いの負担を減らすこともできたと考えられます。